شرایط طرح دعوای خلع ید

دعوای خلع ید ، دعوای حقوقی مالک رسمی مال غیر منقول (آپارتمان، زمین، ملک تجاری و اداری) علیه متصرف غیر قانونی ملک می باشد.توضیح اینکه ، مالک و اشخاص ماذون از طرف او ، حق تصرف و استفاده از ملک را دارند.  چنانچه سایر اشخاص بدون دلیل قانونی و بدون رضایت مالک اقدام به تصرف ملک وی نمایند، مالک یا ورثه با اثبات غاصبانه بودن تصرف متصرف و اثبات مالکیت رسمی ملک است. که حسب مورد، در قالب طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ حکم قطعی امکان پذیر است ، می توانند اقدام به طرح دعوای خلع ید، جهت رفع تصرف غاصب نمایند.
 

اثبات چه مواردی در دعوای خلع ید ضروری است؟

خواهان پرونده با احراز شرایط زیر می تواند نسبت به ثبت دادخواست خلع ید علیه متصرف اقدام نماید.
1.غیر منقول بودن مال موضوع تصرف
2.ارائه سند رسمی مالکیت توسط خواهان یا اخذ حکم قطعی دائر بر اثبات مالکیت ملک یا الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک رسمی
3.غیر قانونی بودن تصرفات خوانده در ملک موضوع تصرف
بنابراین دعوای خلع ید، تنها راجع به اموال غیر منقول قابلیت استماع دارد و همچنین رسیدگی به این دعوا مستلزم ارائه سند رسمی مالکیت است. لذا در فرض عدم مالکیت رسمی خواهان، حسب مورد، در خصوص اراضی فاقد سند رسمی اثبات مالکیت ملک و در خصوص اراضی دارای پلاک ثبتی ، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و قطعیت آن ضروری است. 

دعوای اثبات مالکیت ملک 

با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک، بخش قابل توجهی از املاک مطابق مفاد این قانون به ثبت رسیدند و سند رسمی مالکیت مربوط به آنها صادر شد. مع الوصف همچنان املاکی وجود دارد که به دلایل مختلف به ثبت نرسیده اند که طبعا سند مالکیتی نیز برای آنها صادر نشده است تا در فرض وقوع اختلاف در مورد مالکیت بتوان به آن استناد کرد. در این صورت شخصی که مدعی مالکیت است، می تواند اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت ملک ، جهت اثبات مالکیت خود نماید.
●    شرایط طرح دعوای اثبات مالکیت ملک
.1.ارائه قرارداد مکتوب یا اثبات انتقال ملک به خواهان
.2.عدم وجود سابقه ثبتی نسبت به ملک موضوع دعوا
●    نحوه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک 
با ثبت دادخواست و ارجاع پرونده به شعبه ،  غالبا با توجه به اینکه به ندرت ملکی در ایران فاقد پلاک ثبتی می باشد، شعبات دادگاه اقدام به ارسال اخطار رفع نقص جهت اعلام پلاک ثبتی به خواهان می نمایند و  از پذیرش ادعای فقدان پلاک ثبتی امتناع می نمایند و پذیرش ادعای فقدان پلاک آن را منوط به اثبات فقدان پلاک ثبتی از سوی خواهان دعوا می دانند. که غالبا با عدم رفع نقص اقدام به صدور قرار رد می نمایند.
حال با فرض پذیرش دادخواست، شعبه با تعیین وقت دادرسی نسبت به ادعای خواهان پرونده و بررسی اسناد و مدارک ادعایی وی و طرف دعوا اقدام و در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعوا تصمیم گیری می نماید.
 

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

به موجب ماده 46 و 47 قانون ثبت، کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله اجبارا باید در دفتر املاک به ثبت برسد و مبایعه نامه عادی نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت در ادارات دولتی و محاکم مورد استفاده قرار بگیرد. به همین جهت فروشنده به موجب قانون ملزم است تشریفات انتقال رسمی مالکیت ملک به خریدار را اجرا نماید. در غیر این صورت خریدار می تواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک ، اجبار فروشنده به حضور در دفترخانه و امضاء اسناد انتقال را از مرجع صالح درخواست نماید.
●    شرایط و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک
براساس شرایط هر موضوع نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی متفاوت  ممکن است متفاوت باشد، ولی مشترکات این دعاوی عبارتند از:
1.    ثبت دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات قضایی به طرفیت مالک رسمی و فروشندگان سابق 
2.    ارائه مستندات و دلایل کافی جهت اثبات سلسله روابطه قراردادی فی ما بین خواهان و فروشندگان سابق و مالک رسمی ملک 
3.    ملک قابل نقل و انتقال باشد ، به عنوان مثال در بازداشت نباشد.
4.    موعد تنظیم سند رسمی وفق قرارداد منقضی شده و مالک رسمی حاضر به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک نشده باشد.
5.    ملک دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی باشد. درغیر اینصورت می بایست همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی مطرح شود.
نکته کاربردی:
●    چنانچه خواهان ملک را به صورت عادی خریده یا به وی هبه ، صلح یا هر طور دیگری منتقل شده باشد باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند نه اثبات مالکیت
●    مدعی در اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت باید در دادخواست خود حسب مورد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و خلع ید و تحویل ملک یا اثبات مالکیت در مورد پرونده هایی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است، به طرفیت ایادی قبلی و متعاقبا خلع ید غاصبانه را تقاضا کند.
به نظر می رسد با عنایت به لزوم ارائه سند رسمی مالکیت در دعوای خلع ید، این دعوا باید موخر بر صدور حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت اقامه شود.
●    خواهان در دعوای الزام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید به نحوی از انحا اثبات کند، که حق مالکیت ملک به موجب قرارداد یا ناقل قانونی به او منتقل شده است. معمولا خواهان با ارائه مبایعه نامه عادی که دلالت بر وقوع عقد بیع میان او و خوانده دارد، این امر را نزد دادگاه اثبات می کند؛ 
 

طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و دعوای خلع ید به صورت توامان

 در خصوص امکان طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و دعوای خلع ید به صورت توامان و ضمن یک دادخواست میان حقوقدانان اختلاف است .
اختلاف موصوف نهایتا منجر به صدور رای وحدت رویه شماره 672 در هیات عمومی دیوان عالی کشور شد و مطابق با این رای با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است و قبل از احراز و اثبات مالکیت ملک دعوای خلع ید قابل استماع نمی باشد و در صورت طرح منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد.
 نهایتا منجر به صدور رای وحدت رویه شماره 672 در هیات عمومی دیوان ‎ ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ 

خدمات تخصصی موسسه حقوقی آبان 

النهایه با عنایت به حجم و پیچیدگی دعاوی حقوقی خلع ید و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی ، صرف مطالعه مطالب تقدیمی راهگشای حل مشکلات حقوقی اصحاب دعوا نمی باشد. لذا در جهت تسهیل اقدامات حقوقی و ممانعت از تضییع حقوق ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص برحسب نوع دعوا ، امری لازم و غیر قابل اجتناب است.
بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در هر بخش، که بعضا دارای سابقه فعالیت قضایی نیز می باشند، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی در خصوص کلیه دعاوی حقوقی و کیفری اعلام می نماید.