دعاوی ملکی

تنوع دعاوی ملکی بسیار وسیع است، دعاوی ملکی ممکن است، راجع به مالکیت ملک یا تصرف در آن، فسخ یا ابطال قراردادهای مربوط به املاک، ترهین و توقیف ملک، مشارکت در ساخت املاک، پیش فروش و پیش خرید، تنظیم اسناد رسمی انتقال باشد. که هر یک ازاین دعاوی دارای قوانین و مقررات متفاوتی جهت طرح دعوا یا دفاع در آنها هستند. که بررسی تفصیلی هر یک از آنها در این مقال نمی گنجد.لذا درادامه صرفا به مصادیقی از آنها اشاره می نمائیم.

دعوای خلع ید

مالک و اشخاص ماذون از قبل مالک حق تصرف در ملک را دارند. چنانچه سایر اشخاص بدون دلیل قانونی و بدون اذن و رضایت مالک اقدام به تصرف ملک وی نمایند، مالک یا ورثه با فرض اثبات غاصبانه بودن تصرف متصرف و نیز ارائه سند رسمی مالکیت از سوی خواهان دعوی می توانند اقدام به طرح  دعوای خلع ید  نمایند.

•    شرایط طرح دعوای خلع ید 

1.غیرمنقول بودن مال موضوع تصرف
2.ارائه سند رسمی مالکیت توسط خواهان
3.غیر قانونی بودن تصرفات خوانده درملک موضوع تصرف
البته تحت شرایطی ممکن است مستاجر ملک نیز خواهان دعوای خلع ید باشد؛ مشروط بر اینکه سند اجاره رسمی داشته باشد و از این طریق مالکیت خود بر منافع ملک را اثبات نماید. در این صورت مستاجر می تواند علیه شخصی که عین مستاجره را از تصرف او خارج کرده، دعوای خلع ید ومطالبه اجرت المثل ایام تصرف  را اقامه نماید.
ضمنا حکم خلع ید علیه شخصی قابلیت صدور دارد، که بدون موجبات قانونی، ملک را تصرف نموده باشد. پس در صورتی که خوانده نزد دادگاه اثبات نماید، به یکی از جهات قانونی، حق تصرف در ملک را دارد، خواهان دعوای خلع ید محکوم به بی حقی خواهد شد.

•    تقدم اثبات مالکیت بر طرح دعوای خلع ید

همانطور که پیشتر مطرح شد خلع ید، دعوای مالک رسمی ملک علیه متصرف غیر قانونی ملک است و پذیرش دعوای خواهان به خواسته خلع ید منوط به احراز مالکیت ایشان برملک متنازع فیه است. برهمین اساس در فرض بروز اختلاف درمالکیت، رسیدگی به خواسته خلع ید موکول به تعیین تکلیف درخصوص مالکیت است.
لازم به ذکر است، در مورد خلع ید ازاملاک ثبت شده، خواهان ملزم به ارائه سند رسمی است و درمورد املاک فاقد سابقه ثبتی، خواهان باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را مطرح نماید. که رای وحدت رویه 672 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز دراین خصوص تاکید می دارد، خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک 

براساس شرایط هرپرونده نحوه طرح دعوای  الزام به تنظیم سند رسمی  ممکن است متفاوت باشد، ولی مشترکات این دعاوی عبارتند از:
1.ثبت دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات قضایی به طرفیت مالک رسمی و فروشندگان سابق 
2.ارائه مستندات و دلایل کافی جهت اثبات سلسله روابطه قراردادی فی مابین خواهان و فروشندگان سابق و مالک رسمی ملک 
3.ملک می بایست قابل نقل و انتقال باشد، به عنوان مثال دربازداشت نباشد.
4.موعد تنظیم سند رسمی وفق قرارداد منقضی شده و مالک رسمی حاضر به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک نشده باشد.
5.ملک دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی باشد. درغیر اینصورت می بایست همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعوای الزام به اخذ پایان کارو الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی مطرح شود.
6.ارائه مدارک مثبت سمت نمایندگی ازسوی وکیل یا نماینده 
 

دعوای اثبات مالکیت ملک 

با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک، بخش قابل توجهی از املاک مطابق مفاد این قانون به ثبت رسیدند و سند رسمی مالکیت مربوط به آنها صادر شد. مع الوصف همچنان املاکی وجود دارد که به دلایل مختلف به ثبت نرسیده اند که طبعا سند مالکیتی نیز برای آنها صادر نشده است تا در فرض وقوع اختلاف در مورد مالکیت بتوان به آن استناد کرد. دراین صورت شخصی که مدعی مالکیت است، می تواند اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت ملک ، جهت اثبات مالکیت خود نماید.

•    شرایط طرح دعوای اثبات مالکیت ملک

۱.ارائه قرارداد مکتوب یا اثبات انتقال ملک به خواهان
2.عدم وجود سابقه ثبتی نسبت به ملک موضوع دعوا

•    نحوه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک 

با ثبت دادخواست و ارجاع پرونده به شعبه ،  غالبا با توجه به اینکه به ندرت ملکی در ایران فاقد پلاک ثبتی می باشد، شعبات دادگاه اقدام به ارسال اخطار رفع نقص جهت اعلام پلاک ثبتی به خواهان می نمایند و  از پذیرش ادعای فقدان پلاک ثبتی امتناع می نمایند و پذیرش ادعای فقدان پلاک آن را منوط به اثبات فقدان پلاک ثبتی از سوی خواهان دعوا می دانند. که غالبا با عدم رفع نقص اقدام به صدور قرار رد می نمایند.
حال با فرض پذیرش دادخواست ، شعبه با تعیین وقت دادرسی نسبت به ادعای خواهان پرونده و بررسی اسناد و مدارک ادعایی وی و طرف دعوا اقدام و در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعوا تصمیم گیری می نماید.
نکته کاربردی:
همانطور که توضیح آن گذشت، دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی مسموع نمی باشد و در صورت طرح چنین خواسته ای، دادگاه رسیدگی کننده قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد. دلیل این امر نیز ایجاد مالکیت موازی با اسناد رسمی و مغایرت این خواسته با مفاد قانون ثبت اسناد و املاک است.
شخصی که مدعی است ملک دارای سابقه ثبتی به او منتقل شده، باید وجود ناقل مالکیت را نزد دادگاه به اثبات برساند. برای مثال اگر موجب انتقال مالکیت، عقد بیع بوده، خریدار باید به نحو معتبر، مثلا با ارائه مبایعه نامه وقوع عقد بیع را ثابت کند و بر همین اساس از دادگاه بخواهد فروشنده را ملزم به تنظیم سند انتقال مالکیت نماید.
النهایه با عنایت به فنی و تخصصی بودن دعاوی ملکی بهره مندی از خدمات حقوقی وکلای متخصص امری لازم وغیرقابل اجتناب است، برهمین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای با تجربه و متخصص دراین بخش آمادگی خود را جهت ارائه خدمات مشاوره ای و وکالتی اعلام می نماید.